수많은 땅, 사야 할 땅과 팔아야 할 땅의 기준
수많은 땅, 사야 할 땅과 팔아야 할 땅의 기준
우리가 흔히 '땅'이라고 부르는 부동산은 그 종류가 대단히 다양합니다. 지적법에 따르면 주된 사용 목적에 따라 대지, 논, 밭, 잡종지, 임야 등 28가지로 구분되며, 국토계획법은 도시지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역 등으로 용도를 나누고 있습니다. 이처럼 땅은 위치, 모양, 형태가 각양각색이라 한마디로 정의하기 어렵습니다. 또한, 땅을 사고자 하는 사람의 목적, 이용 가치, 용도에 따라 천차만별의 모습으로 나타나고 다르게 평가되기 때문에, 사는 사람의 입장에 따라 가격이 결정됩니다. '땅에는 정가가 없다'는 말이 가장 적합한 이유입니다.
따라서 중요한 것은 '어떤 땅을 사느냐'가 아니라 '내게 맞는 땅은 어떤 땅인가'를 찾는 것입니다. 지금부터 어떤 땅이 중요하며, 왜 땅을 사야 하는지, 그리고 사야 할 땅과 팔아야 할 땅에 대한 기준을 이야기하고자 합니다.
첫째, 땅은 목적이 분명해야 합니다.
땅을 볼 때는 구매자가 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는지 목적의식이 분명해야 합니다. 같은 땅이라도 전원주택을 지으려는 사람, 주말농장용으로 쓰려는 사람, 단순히 투자로 사두려는 사람, 상속을 위한 사람 등 매입 목적에 따라 땅의 가치 평가나 투자 시기가 달라집니다. 간혹 아파트와 같은 인식으로 땅에 투자하는 사람들을 보는데, 이런 경우 대부분 투자에 실패하는 경향이 있습니다. 땅을 사는 목적이 다르기 때문입니다. 최소한 땅에 투자할 경우 장기적인 안목으로 접근해야 합니다. 아무리 급하더라도 땅은 최소 5년 이상의 기간을 두고 투자하는 것이 좋습니다. 내가 어떤 목적을 가지고 투자하느냐, 그리고 땅에 대한 개발 목적이 어디냐에 초점을 두고 접근해야 합니다.
둘째, 땅의 형태 및 현황 파악은 기본입니다.
사람의 모습이 천차만별이듯, 땅도 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질, 그리고 사용 현황에 따라 다양한 모습을 가지고 있습니다. 여기서 가장 중요한 것은 땅의 모양, 즉 주변의 다른 땅과의 경계가 반듯한가 아니면 제멋대로 되어 있는가에 따라 가격이 달라진다는 점입니다. 일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋습니다. 하지만 이런 땅이 2차선 도로에 붙어 있어 추후 4차선으로 확장될 것을 염두에 둔 경우라면 너무 긴 직사각형은 좋지 않을 수 있습니다. 최소한 한쪽 땅의 폭이 다른 쪽 폭의 절반 이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있습니다.
또한, 땅이 평평한지, 경사도는 어느 정도인지, 어떤 수목이 심어져 있는지는 매우 중요한 부분입니다. 농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경 시 비교적 쉽게 농지전용이 이루어집니다. 그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 주의해야 합니다. 즉, 전용 가능 여부나 건축 허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부 등을 살펴봐야 합니다. 대체로 임야는 준보전지가 개발에 자유로운 편입니다.
더불어 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요합니다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문입니다. 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 합니다. 특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주시 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로 지정되어 있어 건축 행위가 엄격히 제한됩니다. 특히 특별대책지역 1, 2권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원, 위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어설 수 없습니다. 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의 외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역입니다. 이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없습니다.
셋째, 땅을 살 경우 주변 환경 파악은 필수적입니다.
땅 모양이나 가격 등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다 보면 주변 환경이 좋지 않아 땅으로서 제값을 하지 못하는 경우를 종종 발견합니다. 땅 주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있다면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 됩니다. 예를 들어 쓰레기매립장, 유수지, 하수처리장, 납골당, 공동묘지, 도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나, 저유소, 주유소, 사격장, 예비군훈련장 등 위험시설, 대규모 축사, 양계장, 가구공장, 가죽공장, 공해 유발 공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등 대형 차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형 트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등 기피 시설은 매입 시 피해야 할 땅이라고 할 수 있습니다. 이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염 등의 피해를 입게 되며 용도가 제한될 수밖에 없기 때문입니다.
그런데 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우 적극 추천하고 싶습니다. 잘 팔리지도 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많아 가격은 주변 가격보다 매우 낮을 것이고, 추후 장기적으로 주변 환경이 변하고 주변 개발이 이루어지면 이러한 기피 시설 등은 다른 지역으로 옮겨가야 할 처지가 되기 때문입니다. 따라서 10년 이상의 땅 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고 개발 가능한 기피시설이나 혐오시설 등을 찾아 투자하는 것도 하나의 좋은 투자라고 할 수 있습니다. 중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결될 가능성이 높은 지역이어야 한다는 것입니다.
넷째, 땅의 생명은 도로입니다.
땅의 가치는 도로가 결정합니다. 이는 땅 투자에 있어 도로가 대부분을 차지한다고 보아야 한다는 것입니다. 아무리 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'라는 점입니다. 우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있습니다. 인구가 집중된 경우 이들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈입니다. 그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도 대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수밖에 없습니다. 따라서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳, 다시 말해 구매력이 있는 서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 됩니다.
또한, 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것입니다. 이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝습니다. 따라서 맹지는 주변 가격보다 절반 이하인 경우가 대부분입니다. 천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었습니다. 서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지 시장을 뒤흔들어 놓았습니다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사 착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타내면서 상승을 더해갔습니다. 이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분입니다.
다섯째, 땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수적입니다.
땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같습니다. 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문입니다. 다행스럽게도 이러한 투자를 자신감 넘치게 할 수 있는 지렛대 역할을 해주는 것이 해당 땅에 대한 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 법규 점검입니다. 우리나라에는 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지 이용 규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 됩니다. 모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않습니다. 해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것입니다.
땅에 대해 관심 갖는 사람으로서 최소한 땅 투자를 계획한다면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법', '수도권정비계획법', '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법', '산림법', '하천법', '공원법', '환경기본법', '장사 등에 관한 법률', '건축법' 등은 알고 있어야 합니다. 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고, 훈령, 지침, 규정 등과 지방자치단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 하는 애로점이 있습니다.
초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기 관계도 중요하지만, 특히 땅의 경우 '토지이용계획 확인원'을 열람하여 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및 건축 규제 사항에 대해 살펴봐야 합니다. 토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문입니다. 또한, 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우를 종종 봅니다.
예를 들어봅시다. 소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우, 종중의 명의로 되어 있는 땅, 소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 된 땅, 수목이나 묘지, 건물 등에 지상권이 설정되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅, 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정 등 담보가 여러 채권자에게 과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는 데 상당 부분 신경 써야 할 땅입니다.
여섯째, 땅은 개발 호재를 먹고 삽니다.
땅 투자에 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발 가능성이라고 할 수 있습니다. 개발 가능성은 해당 땅뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발 전망과 투자 회수 가능성을 포함하는 것을 말합니다. 다시 말하면 개발 호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것입니다.
땅에 대한 최대 개발 호재는 고속도로나 지방도로 등과 같은 도로 신설, 확충, 개선과 이에 관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장입니다. 땅에 대한 개발이 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성 지역, 철도나 도로 개통 지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트 해제 예정지 등이 개발 호재의 요소들입니다. 예를 들면 천안 아산역 지역이라든지, 당진과 석문산업공단 지역, 그리고 미군기지 이전지인 평택, 오산, 화성, 안성은 투자 가능성이 높은 지역입니다. 서산, 부여, 홍성, 청양, 예산, 연천 등은 가수요로 인한 투자 유보 지역으로 분류할 수 있으며, 용인과 파주, 김포, 원주는 꾸준한 가격 상승이 예상되기 때문에 투자해도 좋은 지역으로 구분할 수 있습니다. 그 외에도 신도시 개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설, 대규모 리조트 단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지 수요를 유발하며 인구 유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소 중 하나입니다.
일곱째, 개발 예정 지구 및 인접지 투자에는 나름대로 법칙이 있습니다.
개발 예정 지구로 지정이 되면 예정 지구 내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는 그 개발 보상금 및 개발 후광 효과를 얻어 가격이 상승합니다. 이것을 우발 이익이라고 합니다. 일반적으로 토지의 경우 개발 계획 발표 시, 착공 시, 완공 시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에 개발 예정 지구이냐 아니냐에 따라 투자 방법도 다를 수밖에 없습니다. 만약 개발 예정 지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는 데 어려움이 없겠지만, 개발 소식이 나온 뒤에는 개발 예정지보다 인근 지역 중 관리 지역(과거 준농림지)에 투자하는 편이 더 낫습니다. 왜냐하면 인근 지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여 초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문입니다. 또한, 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근 지역 토지에 집중 투자하기 때문에 인근 지역 토지는 개발 예정 지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있습니다. 이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기 지역이나 허가 지역으로 묶여 전매가 일정 기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망됩니다. 최근 강화된 토지 규제를 보면, 대부분의 토지 거래 허가 구역에 있는 토지의 경우 2년에서 5년간 전매 제한을 받고 있기 때문입니다.
예를 들어 봅시다. 판교 신도시 주변의 백현동, 궁내동 토지의 경우 2005년 판교 토지 보상 가격인 평당 300만원보다 훨씬 높은 평당 800만원에서 900만원을 웃돌고 있습니다. 또한, 동백 지구의 경우 택지 개발 지구로 발표 전에는 평당 100만원하던 토지가 택지 지구 발표 후에는 평당 600만원에서 700만원에 이르고 있습니다. 따라서 개발 예정 지구로 지정이 되면 개발 예정 지구나 인근 지역의 토지는 반드시 오르게 되어 있어서 투자 상황에 따라 지혜를 발휘할 수 있습니다.
여덟째, 농지를 주목합시다.
농지의 경우 단기 수익성이 떨어지는 상품이기 때문에 중장기적인 측면에서 투자를 해야 합니다. 농지의 경우 투자 측면에서는 규제가 덜한 관리 지역이 좋습니다. 특히 토지 거래 허가 구역으로 묶인 경우 농지는 다른 토지가 전매 제한 기간이 5년인 것에 비하면 2년으로 전매 기간이 훨씬 짧습니다. 또한, 종합부동산세 대상에서도 제외되어 세금 부담도 훨씬 적습니다. 농지 매입도 개인당 300평으로 되어 있는 상한제를 폐지함으로써 비농업인 경우도 마음 놓고 농지를 살 수 있어서 좋습니다.
땅 투자에 있어서 몇 가지 세부 규칙
- 여유 자금으로 투자해야 합니다. 땅 투자는 장기적인 안목을 가지고 투자해야 합니다. 대출을 받아 투자는 금물입니다. 일반 아파트의 경우 보통 30% 범위 내에서 대출을 받아도 되지만, 임야나 일반 땅은 개발 호재가 작용하는 시점에서 급등하기 때문에 이를 찾아내기란 여간 쉬운 일이 아닙니다.
- 공장 주변의 땅은 투자해도 좋습니다. 공장 지대는 현재는 주택 등이 들어서기 힘든 지역이지만, 세월이 지나 도로가 개통되어 공장 이전 단계에 다다를 경우 상당한 투자 이익을 가져다주는 지역입니다. 특히 공장 지대는 나름대로 도로가 잘 발달되어 있어서 장기적으로 투자가치가 높은 곳이기 때문입니다.
- 맹지나 혐오 시설, 기피 시설 등은 장기적인 관점에서 투자하면 좋습니다. 현재 가치는 인정되지 않지만, 가격 면에서 투자금이 적을 경우 향후 개발을 바라볼 수 있는 혐오 시설, 기피 시설, 쓸모없다고 생각되는 땅 등은 장기적인 안목을 보고 투자하는 것도 좋은 방법입니다.
- 임야의 투자 시 도로와 연결된 밑자락이 좋습니다. 임야의 경우 대규모 개발이 이루어질 수 있는 종목입니다. 따라서 임야를 매입하는 사람은 매입 규모가 클 뿐 아니라 개발 시에도 개발 유발이 좋은 시설을 투자하게 됩니다. 이때 임야 밑자락의 경우 개발지에 포함이 되든 안 되든지간에 출입구나 개발지의 중요한 한 부분을 차지할 것은 뻔한 사실입니다. 따라서 임야 투자 시 대규모 투자가 아닌 경우 도로와 연계된 편평한 밑자락 투자가 좋은 결과를 가져다줄 것입니다.
- 공유 투자는 지분이 적을수록 좋습니다. 공유 지분이라는 것은 땅의 면적은 알 수 있으나 각자의 땅의 위치를 정할 수 없는 형태를 말합니다. 따라서 1%의 공유 지분을 가지고 있다 하더라도 이를 무시하지 못하고 매매나 개발 시 1% 공유자 동의를 얻어야 합니다.
- 가공된 땅은 사지 맙시다. 이미 원시림이 아닌 누군가에 의해 손때가 묻은 땅은 거주 목적 이외의 특별한 목적이 아니라면 매입하지 않는 것이 좋습니다. 택지가 조성된 땅, 형질 변경된 땅, 건축 허가를 받아 놓은 땅, 분할이나 합병된 땅 등은 이미 개발 이익이 반영된 땅이기 때문입니다. 전문가나 땅에 대해 해박한 지식을 가진 자에 의해 땅이 이미 가공되었기 때문에 추가 상승에 한계가 있기 때문입니다.
- 부동산 중개인이 땅 팔 것을 권유할 경우 시세의 10배 정도는 부르는 게 좋습니다. 부동산 중개인이 개입할 경우 이미 개발 계획이나 용도가 정해진 경우가 많습니다. 땅을 필요로 한다는 것입니다. 이럴 경우 무조건 땅값의 10배를 부르고 난 뒤에 흥정에 들어가야 합니다. 이미 상대방은 땅을 필요로 하기 때문에 주도권은 땅 주인이 가지고 있으므로 땅 주인이 요구하는 방향으로 성사될 가능성이 매우 높습니다.
- 땅 판 돈으로 땅을 재구입해야 합니다.
우리가 땅을 매입할 경우 어떤 점을 고려할까요? 그 대답은 땅을 원하는 목적과 용도에 따라 다르며, 또 땅을 사려는 사람의 기호와 선택에 따라 다를 것입니다. 그러나 분명한 것은 땅은 사람들처럼 모두가 다르다는 것입니다. 동일한 땅은 없다는 말입니다. 가격이 다르고 입지가 다르고 쓰이는 용도가 다릅니다. 그러므로 어떤 땅을 누가 자기 자신에 맞는 땅을 잘 고르고 잘 가꾸느냐에 따라 땅의 값어치는 크게 달라질 수 있다는 것입니다. 같은 땅이라도 대지, 임야, 논, 밭, 공장과 같이 대상물에 따라 투자가 다릅니다.
전국토가 토지 거래 허가 구역으로 묶여 농지는 2년간 매매를 할 수 없고, 임야(3년)나 개발지 토지(4년)를 제외한 나머지는 5년간 매매를 하지 못하는 규제가 시행됩니다. 그러나 아무리 규제가 강화된다고 하더라도 자신이 투자 목적에 맞는 땅의 개발은 어떠한 규제로도 막지 못한다는 사실을 알고 땅을 대하는 모습이 땅에 대한 자기 자신만의 뚜렷한 목적의식을 갖추었을 경우 땅은 우리에게 풍요로움을 보답한다는 사실을 기억했으면 합니다. 땅에 대한 막연한 망상보다 보다 현실적인 자기 자신에 맞는 땅을 고르는 지혜가 절실히 필요한 것입니다.