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생숙과 오피스텔 전환의 딜레마

부개포 2024. 11. 25. 13:57

생숙과 오피스텔 전환의 딜레마

 

 
 
목차
  1. 요약
  2. 생숙의 현황
  3. 오피스텔 전환 문제
  4. 이행강제금의 부과와 영향
  5. 수분양자들의 법적 대응
  6. 정부 및 지자체의 대응
  7. 결론

1. 요약

  • 본 리포트는 생활형 숙박시설(생숙)의 현재 상황과 주거 대체 방법으로서의 오피스텔 전환 문제를 다루고 있습니다. 원래 생숙은 외국인 장기투숙 수요를 겨냥하여 도입되었으며, 취사 설비를 갖춘 숙박시설로 사용되어 왔습니다. 하지만 최근 정부 규제로 인해 주거용으로 사용이 불가능하게 되었고, 이에 따라 이행강제금 부과가 현실화되고 있습니다. 생숙 소유자들은 이를 해결하기 위해 오피스텔로의 전환을 시도하고 있지만, 법적 기준과 현실적 어려움으로 인해 전환의 성공률은 매우 낮은 상황입니다. 수분양자들의 집단소송이 증가하고 있으며, 건설업계는 이에 따른 유동성 위기를 우려하고 있습니다. 정부와 지자체는 이러한 문제를 해결하기 위한 정책적 노력과 규제 완화 방안을 모색하고 있습니다.

2. 생숙의 현황

  • 2-1. 생숙의 개념 및 도입 배경
  • 생활형 숙박시설(생숙)은 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 결합된 형태로, 통상 레지던스라고 불립니다. 이 시설은 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받는 변형 주택으로, 2012년에 외국인 등 장기투숙 수요를 겨냥하여 도입되었습니다. 본래 취사 설비를 갖춘 숙박시설로 제공되었으나, 전입신고가 가능하고 특별한 규제가 없었던 탓에 주거용으로 활용된 사례가 많습니다.
  • 2-2. 생숙의 분양 현황 및 통계
  • 생숙은 2015년에는 3천실을 겨우 넘었던 사용 승인이 2021년에는 거의 2만실에 달하는 급증을 기록했습니다. 특히 2021년 마곡의 롯데캐슬 르웨스트는 약 900실 모집에 대해 58만 건의 청약이 접수되어 평균 657대 1의 경쟁률을 보였습니다. 이와 같은 청약 열풍은 정부의 규제 강화로 인해 2021년 후 그 사용에 제한이 생기게 되었습니다.
  • 2-3. 생숙의 법적 지위 및 규제
  • 2021년, 정부는 생숙의 숙박업 등록을 의무화하고, 임대가 아닌 주거 목적으로 사용할 수 없도록 법적으로 제재하였습니다. 만약 주거용으로 사용할 경우, 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금이 매년 부과될 방침이었습니다. 행정적으로는 국토교통부가 이행강제금의 부과를 2023년까지 유예해 주었으나, 2024년부터는 생숙 거주자들은 이행강제금을 내거나 퇴거 후 숙박시설로 운영해야 하는 상황이었습니다.

3. 이행강제금의 부과와 영향

  • 3-1. 이행강제금의 개념 및 적용 기준
  • 이행강제금은 법적 의무를 이행하지 않을 경우 부과되는 금전적 제재로써, 정부는 생활형 숙박시설(생숙)을 숙박업으로 등록하지 않거나 주거용으로 사용할 경우, 공시가격의 10%에 해당하는 이행강제금을 매년 부과할 방침을 세우고 있습니다. 이러한 규제는 거주가 불가능해진 생숙의 분양자에게 큰 부담이 되고 있습니다.
  • 3-2. 이행강제금 부과의 시기와 조건
  • 이행강제금은 생숙이 주거용으로 사용되는 경우 혹은 숙박업으로 등록되지 않는 경우에 부과됩니다. 최근 부동산 불황과 고금리로 인해, 생숙 분양자들은 계약 해지 소송을 진행 중이며, 이러한 소송에서 승소 가능성이 낮다는 의견이 지배적입니다. 특히, 정부의 규제로 인해 분양자들은 법적 완충이 없는 상태에서 이행강제금 부과에 직면하고 있습니다.
  • 3-3. 금융권 및 부동산 시장에 미치는 영향
  • 이행강제금의 도입은 생숙 시장 뿐 아니라 부동산 시장 전반에 큰 영향을 미칠 것으로 우려됩니다. 서울 및 수도권의 집값 불안정 또한 지속되고 있으며, 이로 인해 수분양자들의 중도금 연체 수수료가 증가하는 등 부실화 현상이 나타날 수 있는 상황입니다. 이와 관련하여, 여야 간의 국정감사에서도 생활형 숙박시설 관련 이슈가 주요 쟁점으로 다루어지고 있습니다.

4. 수분양자들의 법적 대응

  • 4-1. 집단소송 현황
  • 전국적으로 생활형숙박시설(생숙) 관련 집단소송은 최소 50여 건에 이르고 있으며, 관련 소송 인원은 약 3,000명에 달하는 것으로 추산됩니다. 특히 서울 중구 세운 푸르지오 G-팰리스, 경기 안산시 힐스테이트 시화호 라군 인테라스 등의 단지에서 집단소송이 활발히 진행되고 있습니다. 이는 생숙의 주거용 활용이 정부의 규제로 인해 불가능해지면서 수분양자들이 이행강제금의 부과에 직면했기 때문입니다.
  • 4-2. 소송의 주요 쟁점 및 사례
  • 소송의 주요 쟁점은 생숙 계약자들이 시행사를 상대로 주장하는 허위 또는 과장 광고입니다. 수분양자들은 시행사가 생숙을 주거용으로 활용할 수 있다고 주장했으나, 정부 규제에 의해 이를 쓸 수 없게 되었다고 주장하며 계약 취소, 분양가 할인, 오피스텔로의 용도 변경 등을 요구하고 있습니다. 대표적으로 시행사와의 계약 관리를 맡고 있는 한 법무법인은 소송 참가자들로부터 수임료를 받아 무리한 소송 진행을 하고 있다는 비판도 받고 있습니다.
  • 4-3. 소송 결과에 따른 전망
  • 생숙으로 인한 집단소송 및 이행강제금 부과는 건설업계에 심각한 재정적 타격을 줄 전망입니다. 이행강제금이 부과되면 소송 참여자들은 잔금 지급이 어려워질 수 있으며, 이렇게 되면 시행사와 시공사는 수천억 원 규모의 손해를 입을 가능성이 있습니다. 또한 금융권이 생숙을 위험 매물로 간주함에 따라 대출 등의 금융 지원이 어려워지고 있어, 이로 인해 수분양자들은 개인 파산 위험에 처하게 됩니다. 반면, 정부는 이러한 문제에 대한 근본적인 해결 방안을 내놓지 않고 있는 상황입니다.

5. 정부 및 지자체의 대응

  • 5-1. 정부의 규제 완화 논의
  • 정부는 생활형 숙박시설(생숙)의 활용 방안을 모색하며 보다 유연한 규제를 요구하고 있습니다. 생숙은 본래 외국인 장기투숙을 목적으로 도입되었으나, 최근에는 주거용으로 사용되는 경우가 많아 이행강제금 부과와 같은 규제에 직면하고 있습니다. 정부는 2021년 건축법 시행령 개정을 통해 생숙의 숙박업 등록을 의무화하고, 주거용으로 사용할 경우 이행강제금 부과 규제를 예고하였습니다. 이에 대응하기 위해 생숙 소유자들은 소송을 제기하는 등 문제 해결을 위한 다양한 노력을 기울이고 있습니다.
  • 5-2. 지자체의 조치 및 대응
  • 지자체들은 생숙 문제 해결을 위해 다양한 적극행정을 펼치고 있습니다. 충청투데이의 보도에 따르면, 지자체는 생숙이 사실상 주거용으로 사용되는 현실을 반영하여 건축법 규정의 유연한 개선을 요구하고 있습니다. 이로 인해 주택 수에 포함시키고 취득 및 양도세 부과율을 변경하는 방법을 통해 생숙 소유자들의 불만 해소를 모색하고 있습니다. 이에 따라 퇴로가 제한된 생숙 소유자들에게 보다 실질적인 해결책을 제공하고자 하는 노력이 이루어지고 있습니다.
  • 5-3. 향후 정책 방향 및 제안
  • 향후 생숙의 정책 방향은 보다 유연한 규제와 함께 다양한 활용 방안의 모색이 필요합니다. 예를 들어, 에어비앤비의 불법 숙소 퇴출 방침과 관련된 변화가 있습니다. 에어비앤비는 미등록 숙소를 퇴출하기로 하였으며, 이에 따라 소형 임대차 시장에서는 새로운 수급 흐름이 발생할 것으로 예상됩니다. 전문가들은 생숙을 주거 문제 해결의 한 방안으로 제시하며, LH와 같은 공공기관이 생숙을 공공임대주택으로 활용하는 방안도 고려해야 한다고 제안하고 있습니다.

결론

  • 리포트의 주요 발견은 생숙의 법적 제한으로 인한 문제점이 매우 심각하다는 점입니다. 이행강제금은 생숙 소유자들에게 큰 경제적 부담을 안기며, 이는 생숙을 주거용으로 사용하지 못하게 만들고 있습니다. 오피스텔로의 전환은 법적 요건을 충족하기 어렵기 때문에 현실적으로 극복하기 쉽지 않은 문제로 남아 있습니다. 이러한 상황에서 수분양자와 시행사 간의 갈등은 지속되고 있으며, 이에 따른 소송은 건설업계에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 연구 결과는 보다 유연한 정부 규제와 정책 수정이 필요함을 시사하며, 다양한 이해관계자들이 함께 해결책을 마련할 필요가 있음을 강조합니다. 향후 생숙의 정책적 접근은 이에 대한 구조적 한계를 인정하고, 시장과 규제 간의 균형을 맞추는 방향으로 나아가야 할 것입니다.