[부동산 대출 규제] 수도권 주택담보대출 6억 제한

오늘부터 수도권 주담대 6억 제한…‘갭 투자’도 사실상 차단

 

 

[부동산 대출 규제] 수도권 주택담보대출 6억 제한

대출액 상위 10% 고소득자 타깃… 일시적 2주택, 기존 집 반년내 팔아야
생애 첫 주택구입, LTV 80%→70%로… 신혼부부-신생아 정책대출도 축소
신용대출 한도는 年소득 이내로 제한… 28일 이전 계약 체결-대출 신청 예외

27일 정부가 수도권 주택담보대출을 제한하는 긴급 대책을 발표한 것은 수도권 아파트 가격이 연일 전고점을 경신하는 등 지속되는 부동산 ‘불장’ 흐름을 조기에 차단해야 한다고 봤기 때문이다. 당초 금융당국은 내달 예정됐던 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시행 이후 추가대책을 검토하려 했었다. 하지만 부동산 시장 상승세가 심상치 않자 초고강도 대책을 꺼내 들었다.

신진창 금융위원회 금융정책국장은 “규제로 인해 종전의 방식을 이용하지 못하게 된 젊은 층이 (이미 주택을 구매한) 기성세대와 비교해 상실감을 느낄 수 있다”면서도 “무리해 집을 사고 빚을 갚는 악순환의 고리를 언젠가는 끊어야 한다고 보면 불가피하게 한 번은 이런 조치를 할 수밖에 없다”고 말했다.

새 대출 규제는 전세대출 보증비율 조정을 제외하고 28일부터 전 금융권에서 즉시 시행된다. 28일 이전에 매매나 전세계약을 체결했거나 대출 신청을 금융회사에 접수했을 경우엔 이번 규제가 적용되지 않는다.

● 사실상 연소득 1억 원 이상에 주담대 제한

이번 대책은 당장 28일부터 수도권 주담대가 최대 6억 원으로 제한되고 다주택자에겐 주담대가 아예 금지되는 내용이 골자다. 부동산 종합 대책 중 우선 시행해 당장 효과를 볼 수 있는 금융 부문에만 초점을 맞춘 핀셋 대책인 셈이다.

2019년 문재인 정부 당시 투기과열지구 내 15억 원 이상 고가 주택에 대해 주담대 금지 조치를 내린 적이 있지만 주담대 한도를 일괄적으로 제한하는 것은 이번이 처음이다. 15억 원 규제가 지나치게 획일적으로 운영됐다는 평가를 고려해 주담대 제한에 나섰다는 게 금융당국의 설명이다.

사실상 연 소득 1억 원 이상, 대출액 상위 10%가 주담대 규제 대상이 될 것으로 보인다. 기존 DSR 규제에서는 연 소득 1억 원이면 약 6억 원까지 주담대를 받을 수 있었다. 신 국장은 “6억 원을 30년 만기로 대출을 받는다고 가정하면 매달 원리금(원금+이자) 상환액이 300만 원가량이다. 평균 가구 소득 대비로 보면 부담인 금액”이라며 “소득 대비 부채가 어느 정도가 적정한지를 놓고 (기준 금액 6억 원을) 설정했다”고 했다. 1분기 대출 현황에서 6억 원 넘는 대출 비중은 10%를 밑돌았다고도 덧붙였다. 서울 아파트 평균 매매가가 12억 원인 점도 감안 한 것으로 보인다.

이렇게 되면 소득이 많을수록, 주택 매매가격이 높을수록 대출한도가 크게 줄어든다. 예컨대 2023년 기준 수도권 중위소득인 연 소득 6000만 원인 사람이 서울에서 10억 원의 주택을 구입할 시 대출한도는 시행 전후 모두 4억1900만 원으로 변화가 없다. 하지만 연 소득 2억 원인 사람이 20억 원의 주택을 구입할 경우 대출한도가 13억9600만 원에서 6억 원으로 50% 넘게 감소한다.

● 주담대로 집 사면 6개월 내 실거주

정부는 이번 대책에서 주담대 한도 제한뿐만 아니라 실거주 의무도 부과했다. 주담대를 받고 수도권 주택을 구매했다면 6개월 안에 전입신고를 해야한다. 이 방안은 보금자리론 등 정책 대출에도 동일하게 적용된다. 갭투자로 활용됐던 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지된다. 신용대출 한도도 연소득 이내로 제한된다.

수도권에서 2주택 이상 다주택자가 추가로 주택을 구입할 때는 주담대를 받을 수 없다. 1주택자가 대출을 받아 다른 집을 구매하려면, 기존에 가지고 있던 주택을 6개월 안에 처분해야 한다. 금융당국 관계자는 “6개월 내 처분 조건을 위반하면 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다”고 강조했다.

수도권 주택을 담보로 생활안정자금 목적의 대출을 받을 때 한도는 최대 1억 원으로, 수도권 주담대의 만기는 30년 이내로 제한한다. 단 수도권 다주택자는 생활안정자금 목적 주담대도 전면 금지된다.

수도권 내 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 주택담보인정비율(LTV)도 현행 80%에서 70%로 강화해 대출액 자체를 줄인다. 수도권 내 전세대출 보증비율은 현행 90%에서 80%로 낮아진다. 보증비율이 낮아지면 전세대출에 대한 금융사들의 대출 심사가 빡빡해진다. 보증비율 축소는 다음 달 21일부터 시행될 예정이다.

● 신혼부부·신생아 정책대출도 일괄 축소

금융당국은 하반기부터 전 금융권 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 절반 수준으로 감축한다. 기존 계획 대비 연간 총량이 20조 원가량 줄어들 것으로 보인다. 정책 대출 총량과 한도도 일괄 축소된다. 정책대출이 DSR 적용에서 제외돼 가계부채 부담을 키운다는 판단에서다.

정책대출은 연간 공급계획 대비 25% 줄일 방침이다. 주택 구입 목적의 신혼부부 디딤돌 대출 한도는 전 지역 현 4억 원에서 3억2000만 원으로, 신생아 특례 디딤돌 대출은 전 지역 5억 원에서 4억 원으로 줄어든다. 청년 버팀목 전세 대출도 2억 원에서 1억5000만 원으로 준다.

서민 대출까지 과도하게 줄이는 것 아니냐는 지적에 대해 금융당국은 “한정된 주택기금 재원을 공공임대 주택 건설 등 본연의 역할에 집중할 수 있도록 운영할 계획”이라고 밝혔다.