경매와 공매 투자: 성공적인 부동산 투자를 위한 핵심 전략
부동산 투자 시장에서 경매와 공매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 매력적인 기회를 제공합니다. 법원에서 진행되는 경매와 한국자산관리공사의 온비드 시스템에서 이루어지는 공매는 강제 매각이라는 공통점을 가지면서도, 매각 물건의 종류, 입찰 방식, 경쟁률 등에서 차이를 보입니다.
경매 투자 포인트: 꼼꼼한 시세 분석과 소신 있는 입찰이 중요
경매 시장은 대중화되면서 낙찰가율이 꾸준히 상승하는 추세입니다. 특히 소형 아파트나 빌라, 전세가율이 높거나 도심 역세권의 소형 주택은 시세 수준에 낙찰되는 경우도 늘고 있습니다. 성공적인 경매 투자를 위해서는 다음과 같은 포인트에 집중해야 합니다.
- 정확한 시세 파악: 경매가 진행되는 지역의 시장 호가를 현장 답사를 통해 면밀히 조사하고, 최소 3군데 이상의 부동산을 방문하여 실제 시세를 파악해야 합니다. 감정가를 시세로 오인하여 섣부른 판단을 내리는 것은 금물입니다. 감정가보다 주변 시세가 낮은 경우 유찰이 반복될 수 있으므로, 시세 동향을 살피는 것이 중요합니다.
- 소신 있는 입찰: 과열된 경매 시장에서 많은 참가자를 보고 조급한 마음에 예상보다 높은 가격으로 입찰하는 것을 피해야 합니다. **정확한 시세를 파악한 후, 시세보다 낮은 가격에 입찰하는 '소신 입찰'**이 매우 중요합니다.
- 수익률 위주의 투자: 가격 경쟁력이 떨어지는 주택보다는 수익률이 보장되는 상업시설에 눈을 돌리는 것이 현명할 수 있습니다. 저금리 기조가 이어지면서 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산에 대한 수요는 계속 증가할 것으로 예상됩니다.
- 안전하고 쉬운 물건부터 도전: 법정지상권이나 유치권 등 복잡한 권리 관계를 가진 특수물건은 전문가가 아닌 이상 피하는 것이 좋습니다. 이러한 물건은 해결에 많은 시간과 스트레스가 수반될 수 있으며, 겉으로는 수익처럼 보여도 실제로는 손해가 발생할 수 있습니다. 권리상 하자가 없고 안전하며, 쉽게 낙찰받을 수 있는 물건부터 공략하여 투자 경험을 쌓는 것이 효과적입니다.
공매 투자 포인트: 인터넷 입찰의 장점 활용 및 토지 공략
공매는 법원 경매와 달리 한국자산관리공사의 **온비드(www.onbid.co.kr)**를 통해 인터넷으로만 진행됩니다. 상대적으로 덜 알려져 있어 경매보다 경쟁률이 낮고, 더 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있습니다.
- 인터넷 입찰의 장점 활용: 공매는 시공간 제약 없이 언제든 인터넷으로 입찰할 수 있어 편리합니다. 이를 적극적으로 활용하여 돈 되는 부동산을 발굴할 수 있습니다. 상가, 아파트, 토지, 공장 등 다양한 종류의 부동산뿐만 아니라 자동차, 선박, 주식 등 여러 품목이 공매 물건으로 나옵니다.
- 낮은 경쟁률: 2016년 주거용 건물의 평균 낙찰가율을 보면 공매가 73%로 법원 경매(81%)보다 낮았습니다. 이는 같은 감정가의 주택이라도 공매를 통해 더 싸게 살 수 있다는 것을 의미합니다.
- 다양한 공매 재산의 이해: 공매는 압류재산, 국유재산, 유입자산, 수탁재산으로 구분됩니다.
- 수익형 부동산: 압류재산과 유입자산은 안정적인 임대수입이 보장되는 근린생활시설이 많아 수익형 부동산 투자에 유리합니다. 할부 납부도 가능하여 경제적 여유가 부족하더라도 투자를 고려할 수 있습니다. 소규모 창업자나 개인사업자는 국유재산 임대 물건 입찰을 노려볼 만합니다.
- 토지 투자: 아파트는 경매가 유리할 수 있지만, 토지는 공매에서 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 많습니다. 자투리 토지, 농지, 전원주택용 임야 등이 꾸준히 공급되며 시세차익이 큰 경우가 많습니다.
- 유찰 활용 전략: 관심 있는 물건에 경쟁자가 많지 않다면, 여러 차례 유찰되어 가격이 떨어지기를 기다렸다가 응찰하는 전략도 유효합니다. 그러나 사람들이 관심을 두지 않는 물건은 권리상 또는 물건상 하자가 있을 수 있으므로 신중한 분석이 필요합니다.
경매와 공매는 부동산 시장의 변동성에 따라 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 하지만 성공적인 투자를 위해서는 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 필수적입니다.